Для того чтобы считаться добросовестным приобретателем, как разъясняет Верховный Суд РФ, покупатель не может ограничиваться только лишь данными реестра, он также должен изучить и основания, по которым эти данные были внесены (см., например, Обзор судебной практики по делам, связанным с истребованием жилых помещений от добросовестных приобретателей, по искам государственных органов и органов местного самоуправления, утвержденный Президиумом Верховного Суда РФ 1 октября 2014 г.).
Что же это может быть? Вариантов здесь достаточно много, рассмотрим наиболее распространенные.
Во-первых, это может быть договор, на основании которого продавец получил объект в собственность: договор купли-продажи, приватизации, дарения, мены и т.д. Здесь целесообразно свериться уже с выпиской о переходе прав — заключен ли этот договор с тем, кто предшествовал нашему продавцу в списке собственников.
Во-вторых, это может быть свидетельство о праве на наследство, если объект был унаследован продавцом. Здесь также полезно проверить, был ли наследодатель указан как собственник (впрочем, как мы помним, его право могло быть не зарегистрировано, так что сведения о нем в реестр могли и не попасть).
В-третьих, продавец может быть первым собственником, например, купив квартиру по договору долевого участия в строительстве, самостоятельно построив индивидуальный жилой дом или же будучи членом жилищно-строительного кооператива. В этих случаях прежнего собственника искать бессмысленно, но также полезно посмотреть соответственно договор долевого участия, документы о строительстве, справку о выплате паевых взносов.
На что покупателю следует обратить внимание при изучении этих документов, помимо совпадения прежнего собственника с тем, кто указан в выписке из ЕГРН, если, конечно, он там вообще упоминается? Прежде всего на размер покупной цены: если она несоразмерно мала, это должно насторожить не меньше, чем частые перепродажи.
Может ли обычный человек узнать что-нибудь еще полезное из этих старых договоров? Разве что, если в них самих будет что-то написано.
Например, может обнаружиться, что какие-то граждане сохраняли право пользования квартирой. В этом случае логично узнать у продавца, где эти граждане, выехали ли они и когда.
Как правило, другой полезной информации из старых договоров почерпнуть не удастся.
Также с большим трудом можно понять, могут ли эти договоры быть оспорены кем-нибудь. Следует лишь понимать, что чем старше основания возникновения права собственности у продавца, тем они надежнее. Вместе с течением времени течет и исковая давность, т.е. тот срок, в течение которого тот, кто считает, что его права на приобретаемое жилье были нарушены, может предъявить свои претензии.
Общий срок исковой давности в нашей стране составляет три года, но отсчитывается он с момента, когда потерпевший узнал или должен был узнать о нарушении своего права (п. 1 ст. 196 ГК РФ). Коль скоро мы даже не знаем в момент приобретения, есть ли такие потерпевшие, то не можем установить и то, когда они сами узнали о предполагаемом нарушении их прав.
Есть, правда, и более длинный — 10-летний — срок исковой давности, который течет вне зависимости от того, знает потерпевший о нарушении или нет, и отсчитывается с момента предположительного нарушения (п. 2 ст. 196 ГК РФ). Однако в соответствии с ч. 9 ст. 3 Федерального закона от 07.05.2013 N 100-ФЗ «О внесении изменений в подразделы 4 и 5 раздела I части первой и статью 1153 части третьей Гражданского кодекса Российской Федерации» указанный срок начинает течь не ранее 1 сентября 2013 г., на прошлое он не распространяется.
Таким образом, до 1 сентября 2023 г. такой срок исковой давности никого не защитит.
Может ли выступать продавцом несобственник недвижимости?
Да, может, но только в некоторых случаях. Прежде всего это возможно, если сам собственник поручил кому-нибудь другому продать его имущество. Как правило, при этом выдается доверенность, в которой описываются полномочия представителя. В нашей стране сложилось — и не без оснований — очень настороженное отношение к продажам по доверенности. Действительно, для заключения договора купли-продажи и для получения денег по нему нотариальная доверенность не требуется (она требуется только для того, чтобы сдать документы на регистрацию, но мошенники-то как раз сдавать на регистрацию ничего не собираются), а значит, доверенность может быть составлена в простой письменной форме. Кто может поручиться, что такая доверенность действительно выдана собственником и без какого бы то ни было принуждения со стороны?
По этой причине доверять доверенностям в простой письменной форме нет никаких оснований: то, что закон не запрещает заключать договор с их использованием, вовсе не значит, что продавец может требовать от покупателя доверия такому документу.
Наоборот, п. 2 ст. 312 ГК РФ говорит, что, если представитель действует по доверенности в простой письменной форме, его контрагент может приостановить исполнение своих обязательств до тех пор, пока полномочия не будут подтверждены непосредственно самим доверителем либо не будет представлена нотариальная доверенность.
Но даже если доверенность составлена в нотариальной форме, по ее внешнему виду практически невозможно понять, подлинная она или же печать и подпись нотариуса подделаны. Для проверки нотариальных доверенностей действует поддерживаемый ФНП сайт: http://reestr-dover.ru/, зайдя на который можно выяснить:
- действительно ли такая доверенность выдавалась;
- выдавалась ли она этим лицом;
- не была ли она отменена.
Сервис проверки нотариальных доверенностей действует в отношении тех доверенностей, которые были выданы начиная с 1 июля 2014 г.
Распорядиться чужим имуществом на законных основаниях могут и против воли собственника: например, если на квартиру обратили взыскание как на предмет залога или если на нее было обращено взыскание судебным приставом-исполнителем в погашение долгов собственника.
В этих случаях продажа осуществляется обычно с публичных (часто электронных) торгов специализированными организациями. Приобретение у них довольно безопасно с юридической точки зрения, так как такая реализация требует большого числа предварительных проверочных действий. Как правило, она производится на основании судебного решения, специализированная организация перед продажей имущества проводит проверку достаточности документов.
Даже если торги будут оспорены, что тоже случается, такая организация будет нести ответственность перед покупателем, и обычно подобные специализированные организации являются достаточно состоятельными, чтобы возместить и стоимость потерянного жилья, и дополнительные убытки, которые покупатель мог понести (например, расходы на ремонт).
В то же время покупка такого, конфликтным образом отнятого у прежних хозяев, жилья может быть неудобной с бытовой точки зрения: не исключено, что покупателю придется встречать гостей прошлых собственников, а то и сталкиваться с самими этими собственниками.
Латыев А.Н., КАК КУПИТЬ ЖИЛЬЕ: СОВЕТЫ ЮРИСТА
Документ размещен на КонсультантПлюс.