В статье анализируются особенности рассмотрения судами такой немаловажной категории споров, как споры об определении порядка пользования земельным участком, и вносятся определенные предложения по совершенствованию действующего законодательства и правоприменительной практики в данной области.
Споры об определении порядка пользования земельным участком нередко встречаются в практике судов и, надо заметить, вызывают определенные сложности при их разрешении. Для этого имеются свои причины. В частности, в науке гражданского и земельного права, а также в действующем российском законодательстве отсутствуют четкое определение сложившегося порядка землепользования и его конкретные критерии, а ведь судебная практика при разрешении таких споров должна учитывать указанный порядок. Ранее при возникновении спора между сособственниками строения применялись положения ст. 37 Земельного кодекса РСФСР 1991 г., предусматривавшей, что при переходе права собственности на строение к нескольким собственникам вместе с этими объектами переходит и право пользования земельным участком, как правило, в размере пропорционально долям в праве собственности на строение, сооружение. Данная норма содержала оговорку «как правило». Это означало, что в определенных случаях возможны были и другие решения, к числу которых судебная практика относила учет сложившегося порядка пользования земельным участком.
В настоящее время данные общественные отношения регулируются ч. 2 п. 1 ст. 35 Земельного кодекса Российской Федерации, которая устанавливает, что порядок пользования земельным участком, находящимся в общем пользовании сособственников зданий, строений, сооружений, расположенных на этом участке, определяется с учетом долей в праве собственности на здание, строение, сооружение или сложившегося порядка пользования земельным участком.
Согласно пункту 37 Постановления Пленума Верховного Суда РФ и Высшего Арбитражного Суда РФ от 1 июля 1996 г. N 6/8 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» невозможность раздела имущества, находящегося в долевой собственности, в натуре либо выдела из него доли, в том числе и в случае, указанном в ч. 2 п. 4 ст. 252 Гражданского кодекса Российской Федерации, не исключает права участника общей долевой собственности заявить требование об определении порядка пользования этим имуществом, если этот порядок не установлен соглашением сторон.
На практике предпочтение предлагается отдавать тому варианту пользования земельным участком, который в наибольшей степени учитывает долевое соотношение сторон в праве собственности или сложившийся порядок пользования земельным участком, возможность проезда или прохода каждым из совладельцев к занимаемым частям дома и подсобным постройкам, выделение земельных участков единым массивом, зон для обслуживания построек и ряд других требований. К примеру, в Кассационном определении от 20 июня 2015 г. по делу N 33-2974/2015 Тюменский областной суд установил: «…между сторонами отсутствует соглашение о порядке владения и пользования земельным участком, не сложился фактический порядок пользования земельным участком, устраивающий стороны, при этом при определении порядка пользования земельным участком учтены нуждаемость каждого из собственников в общем имуществе, возможность каждой из сторон осуществлять эксплуатацию принадлежащих им объектов в соответствии с описанием расположенных частей земельного участка, приведенных в одном из вариантов заключения судебного эксперта, поскольку в остальных вариантах пользования спорным имуществом, предложенных экспертом, возникают ограничения в эксплуатации объектов недвижимости и участка».
При рассмотрении дел об определении порядка пользования земельным участком судам также рекомендуется учитывать положения ст. 247 ГК РФ. Согласно пункту 1 ст. 244 ГК РФ имущество, находящееся в собственности двух или нескольких лиц, принадлежит им на праве общей собственности. В силу п. 1 ст. 247 ГК РФ владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при отсутствии согласия — в порядке, устанавливаемом судом.
По смыслу указанной нормы право определения порядка пользования земельным участком состоит в том, чтобы, соблюдая равенство и баланс прав собственников, выделить каждому из них во владение и пользование часть участка, пригодного к использованию.
Так, Пушкинский городской суд Московской области в Апелляционном определении по делу N 11-8/2015 от 2 февраля 2015 г., оставляя решение мирового судьи в силе, отметил, что мировым судьей по настоящему делу была назначена судебная землеустроительная экспертиза для разработки вариантов пользования земельным участком по предложению сторон. Экспертом составлены три варианта определения порядка пользования спорным земельным участком.
Мировым судьей обоснованно сделан вывод о том, что вариант определения порядка пользования земельным участком N 1, составленный экспертом по предложению истца, не может быть положен в основу решения суда, поскольку в этом случае ответчику земля, использованная под домом, выделяется двумя обособленными участками, сохраняется чересполосица.
Следует отметить, что владение как правомочие собственника — это отношение лица к вещи как к своей, фактическое обладание вещью. При определении сложившегося порядка землепользования необходимо учитывать такие сознательные действия лица, которые указывают на его отношение к земельному участку как к своему, например установку по меже земельного участка забора.
Так, например, до 1 марта 2015 г. п. 7 ст. 36 ЗК РФ предусматривал: в случае если не осуществлен государственный кадастровый учет земельного участка или в государственном кадастре недвижимости отсутствуют сведения о земельном участке, необходимые для выдачи кадастрового паспорта земельного участка, орган местного самоуправления на основании заявления гражданина или юридического лица либо обращения, предусмотренного ст. 29 настоящего Кодекса исполнительного органа государственной власти, в месячный срок со дня поступления указанных заявления или обращения утверждает и выдает заявителю схему расположения земельного участка на кадастровом плане или кадастровой карте соответствующей территории.
Местоположение границ земельного участка и его площадь определяются с учетом фактического землепользования в соответствии с требованиями земельного и градостроительного законодательства. Местоположение границ земельного участка определяется с учетом красных линий, местоположения границ смежных земельных участков (при их наличии), естественных границ земельного участка.
Кроме того, до 1 марта 2015 г. п. 2 ст. 35 ЗК РФ устанавливал: предельные размеры площади части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, определяются в соответствии с п. 3 ст. 33 ЗК РФ исходя из утвержденных в установленном порядке норм отвода земель для конкретных видов деятельности или правил землепользования и застройки, землеустроительной, градостроительной и проектной документации.
Положения ЗК РФ неразрывно связывают судьбу земельного участка и расположенных на нем строений. Образование земельных участков не допускается, если граница проходит по конструктивным частям строения, как следует из положений п. 6 ст. 11.9 ЗК РФ.
Так, Судебная коллегия по гражданским делам Ростовского областного суда, оставляя в силе решение Таганрогского городского суда Ростовской области от 3 февраля 2016 г. по делу N 2-7549/2015, руководствовалась положениями ч. 3 ст. 6, ч. 7 ст. 36 ЗК РФ, ч. 3 ст. 1, ст. 38, 40 Федерального закона от 24 июля 2007 г. N 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» и пришла к выводу о необходимости установления границы по варианту, предлагаемому истицей. При этом суд указал на то, что имеет место сложившийся на протяжении многих лет порядок землепользования, определяемый существующими строениями и шиферным забором. Суд пришел к выводу: граница должна проходить таким образом, чтобы строение гаража полностью размещалось на земельном участке истицы с учетом выступающих частей, а границы земельного участка в вертикальной проекции не резали это строение. Таким образом, российские суды, рассматривая конкретные споры, определяют «сложившийся порядок землепользования» как сложившийся порядок эксплуатации земельного участка и находящихся на земельном участке объектов недвижимости владельцами этих объектов.
В судебной практике отмечается, что наличие многолетних насаждений и территории, огороженной межевыми знаками, свидетельствует о сложившемся порядке землепользования. Так, в Определении Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РФ от 1 августа 2017 г. N 83-КГ17-15 указывается: суд первой инстанции при вынесении решения по делу исходил из того, что «…между прежними сособственниками домовладения… на протяжении длительного периода времени (около 30 лет) сложился порядок пользования земельным участком, который был установлен на местности путем установки забора». Этот вывод суда первой инстанции был принят во внимание судами вышестоящих инстанций, в том числе Верховным Судом РФ, и не оспаривался в дальнейшем.
По другому делу Советским районным судом г. Воронежа в Апелляционном определении от 27 марта 2014 г. N 11-30/14 <16> установлено, что сложившийся порядок землепользования между сторонами подтверждается, в частности, следующими доказательствами: пояснениями сторон о том, что на спорном земельном участке был возведен забор с 1973 г., когда пользователями земельного участка являлись родственники сторон по настоящему делу, в последующем менялся материал забора, а совладельцы пользовались участками земли в соответствии с разделяющим забором. Разрешая спор об установлении порядка пользования земельным участком, Свердловский районный суд г. Костромы в решении от 15 апреля 2016 г. по делу N 2-126/2016 указал, что был выбран вариант землепользования, учитывающий сложившийся порядок пользования имуществом, соответствие размеру принадлежащих сособственникам объектов недвижимости долей в праве на земельный участок, не предполагающий переноса существующих ограждений либо вырубки деревьев и кустарников, обеспечивающий равную для всех сторон возможность пользования общим имуществом.
В пункте 2.9 Обзора судебной практики по вопросам, возникающим при рассмотрении дел, связанных с садоводческими, огородническими и дачными некоммерческими объединениями, за 2010 — 2013 годы (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 02.07.2014) указывается: «…в том случае, если точные границы земельного участка не установлены по результатам кадастровых работ (сведения о его координатах отсутствуют в государственном кадастре недвижимости) (далее — ГКН), в связи с чем установить их местоположение на местности не представляется возможным, судом от истца истребуются доказательства того, что спорная часть входит в состав принадлежащего ему участка, а ответчик своими действиями создает препятствия в его использовании. Установление местонахождения спорной границы участка осуществляется судом путем сравнения фактической площади с указанной в правоустанавливающих документах (первичных землеотводных документах) с помощью существующих на местности природных или искусственных ориентиров (многолетних насаждений, жилого дома, хозяйственных и бытовых построек, трубопроводов и др.) при условии, что они зафиксированы в планах обмеров органов технической инвентаризации, топографических съемках или иных документах, отражающих ранее существовавшие фактические границы».
Следовательно, многолетние насаждения используются в качестве природных или искусственных ориентиров, подтверждающих фактическое использование земельного участка тем или иным землепользователем. Наличие многолетних насаждений и территории, огороженной межевыми знаками, свидетельствует о сложившемся порядке землепользования.
В законодательстве долгое время не был установлен конкретный срок эксплуатации территории, или срок пользования земельного участка, для определения порядка землепользования как сложившегося. В правоприменительной практике предполагается, что он должен быть длительным. После принятия Федерального закона от 24 июля 2007 г. N 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» в ч. 9 ст. 38 появилась правовая норма, согласно которой при уточнении границ земельного участка их местоположение определяется исходя из сведений, содержащихся в документе, подтверждающем право на земельный участок, или при отсутствии такого документа — из сведений, содержащихся в документах, определявших местоположение границ земельного участка при его образовании. В случае если указанные в настоящей части документы отсутствуют, границами земельного участка являются границы, существующие на местности пятнадцать и более лет и закрепленные с использованием природных объектов или объектов искусственного происхождения, позволяющих определить местоположение границ земельного участка.
Так, Тульский областной суд в Апелляционном определении от 31 мая 2012 г. по делу N 33-1450, руководствуясь в том числе ч. 9 ст. 36 ЗК РФ, ст. 38 Федерального закона от 24 июля 2007 г. N 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» (далее — Федеральный закон N 221-ФЗ), удовлетворил исковые требования С., правильно указав, что границы земельного участка, которые просит установить истица, существуют на местности 15 и более лет, они закреплены с помощью таких объектов, как подвал, сооруженный еще в 1930 г., который находится в собственности истицы, и межа, существующая более 50 лет и разделяющая территорию перед жилым домом на два участка, на одном из которых находятся строения истицы и ответчицы.
Свердловский районный суд города Костромы в решении от 15 апреля 2016 г. по делу N 2-126/2016, определяя порядок пользования земельным участком между сторонами, в качестве одного из критериев выбора варианта землепользования отметил длительность сложившегося порядка землепользования — более 15 лет.
В настоящее время правовая норма, аналогичная ч. 9 ст. 38 Федерального закона N 221-ФЗ, содержится в п. 10 ст. 22 Федерального закона от 13 июля 2015 г. N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».
Итак, для определения порядка пользования земельным участком как «сложившегося» необходим непрерывный срок использования земельного участка не менее 15 лет.
Таким образом, предлагаем предусмотреть в законодательстве следующие критерии определения порядка землепользования как сложившегося и применять их на практике при рассмотрении соответствующих земельных споров:
1) учет долей в праве собственности на здание, сооружение на земельном участке;
2) возможность проезда или прохода каждым из совладельцев к занимаемым частям дома и подсобным постройкам;
3) выделение земельных участков единым массивом, исключая чересполосицу;
4) выделение зон для обслуживания построек на земельном участке;
5) использование многолетних насаждений в качестве природных или искусственных ориентиров (межевых знаков), подтверждающих фактическое использование земельного участка тем или иным землепользователем;
6) непрерывный срок использования земельного участка должен составлять не менее 15 лет.
Представляется, что решение указанной проблемы будет способствовать более эффективному рассмотрению споров об определении порядка пользования земельными участками.
Литература
1. Бариев А.Г. Земельные споры: постановка проблемы, общие положения, процессуальные особенности / А.Г. Бариев // Вестник гражданского процесса. 2018. N 5. С. 213 — 244.
2. Ефимов А.Ф. Настольная книга судьи по земельным спорам / А.Ф. Ефимов, Н.К. Толчеев; под редакцией Н.К. Толчеева. Москва: ТК «Велби», Проспект, 2006. 202 с.
3. Кияшко В.А. Некоторые вопросы предъявления виндикационного и негаторного исков / В.А. Кияшко // Право и экономика. 2010. N 1. С. 63 — 67.
4. Комментарий к части первой Гражданского кодекса Российской Федерации / под редакцией В.Д. Карповича. Москва: Спарк, 1995. 597 с.
Споры об определении порядка пользования земельным участком: Проблемы правоприменения.
Елисеева Инга Александровна, доцент кафедры гражданского права Кубанского государственного университета, кандидат юридических наук, доцент.
«Юрист», 2021, N 1
Источник: http://www.consultant.ru