Первое, с чего необходимо начинать, общаясь с продавцом, — это убедиться в том, что он вообще вправе распоряжаться тем, что предлагается к продаже. По общему правилу распоряжаться имуществом может его собственник.
Согласно российским законам, право собственности на недвижимость подлежит государственной регистрации и даже считается возникшим с момента такой регистрации.
Из этого правила можно сделать один главный вывод: продавец, утверждающий, что он собственник, должен показать, что его право зарегистрировано в ЕГРН.
В настоящее время этот реестр ведется органами Росреестра. Ранее те же функции выполняли подразделения Росрегистрации, еще раньше — учреждения юстиции по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Регистрации, осуществленные всеми указанными органами, имеют абсолютно равную юридическую силу.
Реестр ранее тоже имел несколько иное название — ЕГРП. Но с января 2017 года все сведения, содержавшиеся в ЕГРП, должны были быть перенесены в ЕГРН, поэтому на сегодняшний день следует ориентироваться на ту информацию, которая содержится в ЕГРН.
До недавнего времени при регистрации права собственности Росреестр выдавал свидетельство о регистрации права. Его форма несколько менялась со временем, но всегда это был красивый официальный документ с водяными знаками, гербом и печатью. Многие продавцы до сих пор в подтверждение своего права показывают такие свидетельства и считают, что если у них на руках оригинал свидетельства, то их право безусловно подтверждено. Покупателю ни в коем случае не стоит принимать это на веру! Свидетельство отражает только ту информацию, которая имелась в реестре на момент его выдачи. Все, что могло произойти с объектом после этого, в свидетельстве не отражается.
Более того, в случае утраты свидетельства собственник совершенно спокойно мог получить его дубликат. При этом в свидетельстве указывалось: «Вместо свидетельства за серией и номером такими-то от такого-то числа». Поэтому действовавшее ранее правило о том, что собственник при продаже объекта сдавал в пакете документов на регистрацию и оригинал свидетельства, на котором ставилась отметка: «Погашено», никак не защищало от обмана.
Мошенник, желавший дважды продать одно и то же, мог получить дубликат, вовсе не потеряв, а сознательно спрятав оригинал, продать объект, сдав на регистрацию полученный им дубликат, а оставшийся у него оригинал предъявить второму покупателю, якобы подтверждая, что он все еще остается собственником. Тем более стоило насторожиться, если продавец сразу же показал дубликат свидетельства: конечно, оригинал действительно мог быть утрачен, в том числе без всякой вины собственника, но это лишний сигнал проверить достоверность информации.
Обратите внимание: с 15 июля 2016 г. свидетельства при регистрации не выдаются вообще, а ранее выданные свидетельства ни в коем случае не должны быть единственным подтверждением прав продавца.
Таким подтверждением должна быть выписка из ЕГРН, в которой отражаются актуальные на сегодняшний день данные о правах на объект. Выписку из ЕГРН о любом объекте на территории России может получить любой человек за небольшую плату. Выписка может быть получена в отделениях Росреестра, в многофункциональных центрах или же в электронном виде — через сайт Росреестра. Последний вариант — через сайт: https://rosreestr.ru/, вкладка «Получение сведений из ЕГРН» — самый оперативный, позволяет получить ответ обычно в течение получаса, но требует предварительной регистрации на портале. Электронная выписка имеет точно такую же юридическую силу, как и бумажная. Собственно говоря, сотрудники Росреестра, выдавая бумажную выписку, распечатывают ее текст из той же самой системы, только ставят после этого свою подпись и печать. Там же, на сайте, можно заказать и выписку в бумажной форме.
В выписке указываются:
- описание объекта, в том числе его кадастровый номер (это уникальный номер, который является главным идентификатором любого объекта недвижимости), адрес, площадь, тип объекта и его назначение, этаж, на котором располагается объект, а также кадастровая стоимость объекта;
- сведения о кадастровом учете;
- сведения о правах на объект, в том числе фамилия, имя и отчество собственника, номер и дата государственной регистрации права, а также, если есть, — обременения прав (например, залог, аренда и т.п.), дата и основания их возникновения, срок действия.
Помимо выписки об основных характеристиках объекта недвижимости, можно получить также выписку о переходах прав на объект недвижимости, в которой указывается, кто ранее был собственником этого объекта и когда было зарегистрировано его право.
Слишком частые перепродажи должны насторожить: нередко они свидетельствуют о том, что имущество специально перепродается для создания «добросовестного приобретателя», т.е. где-то в каком-то звене этой цепочки перепродаж имелся какой-то дефект, который может впоследствии привести к оспариванию прав покупателя.
Поэтому, увидев слишком частую смену собственников, необходимо спросить продавца о причинах этого. Ответ вполне может быть правдоподобным, и тогда имущество можно покупать.