Так, в практике адвоката был случай, когда выписка показывала смену двух собственников за один год. Причина этого была в том, что законный собственник имущества в течение этого года через суд добивался признания его права и оспаривал право другого недобросовестного лица, в пользу которого незаконно было зарегистрировано право. Поскольку в нашем случае актуальный собственник мог продемонстрировать судебное решение, объясняющее такую смену собственников, его права можно считать надежными.
Итак, по общему правилу продавец должен быть указан как собственник в актуальной выписке из ЕГРН. Такую выписку покупателю лучше получать самостоятельно, чтобы не зависеть от продавца. От него можно получить лишь информацию об описании объекта: адрес квартиры, ее кадастровый номер.
Если продавец не указан в выписке из ЕГРН, означает ли это, что перед нами мошенник? Далеко не всегда.
Далее рассмотрим случаи, когда покупать можно и у того, кто в реестре не зарегистрирован.
Во-первых, в ЕГРН могут отсутствовать сведения об объектах, поступивших в собственность до того, как начала действовать система регистрации прав на недвижимость, т.е. до 31 января 1998 г. Это могут быть квартиры, приватизированные или приобретенные в собственность до указанной даты (сведения из ранее действовавших органов регистрации могли не попасть в ЕГРП и, соответственно, в ЕГРН). Также это могут быть индивидуальные жилые дома, приобретенные до конца января 1998 года, в том числе в советское время.
Для подтверждения своего права распоряжаться таким объектом продавец должен показать основания возникновения права:
- договор о приватизации (он может называться по-разному, например, договор о безвозмездном приобретении в собственность, о приватизации, о передаче в собственность, или же и вовсе быть без названия);
- договор купли-продажи (у него также может быть другое название, но это не имеет решающего значения), договор дарения, мены;
- справку из жилищного или жилищно-строительного кооператива о полной выплате пая;
- свидетельство о праве на наследство и др.
При предъявлении таких документов покупатель оказывается в довольно сложной ситуации, поскольку ему предстоит оценить действительность документов, составленных по давно уже не действующим правилам. Конечно, лучше поручить эту работу профессионалам. В то же время покупателя несколько защищает то, что при регистрации перехода права собственности от продавца сотрудники Росреестра также должны будут проверить эти документы, и в случае их недостаточности они откажут в регистрации. Поэтому, если в договоре будет предусмотрена оплата после регистрации, покупатель не потеряет свои деньги.
Во-вторых, права продавца могут быть не зарегистрированы, если он получил имущество в наследство (более редкий случай, если продавцом является юридическое лицо, образованное в результате реорганизации). При этом право собственности считается возникшим без регистрации непосредственно с момента смерти прежнего собственника или с момента реорганизации юридического лица.
Продавец для подтверждения своего права может продемонстрировать свидетельство о праве на наследство, выданное нотариусом, в котором будет указано, что данному наследнику принадлежит то самое имущество, которое продается. Впрочем, полностью доверяться ему нельзя, поскольку законодательство предусматривает возможность появления других наследников уже после того, как свидетельство было выдано.
Более того, некоторое время назад получила распространение мошенническая схема, при которой преступники, бывшие в сговоре с сотрудниками ритуальных агентств или органов загса, подделывали документы о своем родстве с умершими одинокими людьми, представляли их нотариусам и получали свидетельство о праве на наследство. После этого мошенники регистрировали право и продавали квартиры людям, полностью полагавшимся на записи в реестре и нотариальные свидетельства о праве на наследство и не подозревавшим о том, что наследники были ложными.
Между тем, если у человека нет наследников, его недвижимое имущество (оно называется выморочным) должно переходить в собственность муниципального образования, на территории которого оно находится (а в городах федерального значения Москве, Санкт-Петербурге и Севастополе — в собственность этих городов). Получается, что мошенники похищали квартиры у муниципалитетов или городов федерального значения. И, несмотря на то что преступники были осуждены, имущество это само по себе в публичную собственность не возвращалось, муниципалитеты и города обращались в суды с исками к добросовестным приобретателям квартир и выигрывали их, поскольку добросовестность не защищает, если имущество было похищено у собственника, а мошенничество рассматривается как такое похищение.
Только в этом году Конституционный Суд РФ защитил добросовестных приобретателей таких квартир.
В Постановлении Конституционного Суда РФ от 22.06.2017 N 16-П «По делу о проверке конституционности положения пункта 1 статьи 302 Гражданского кодекса Российской Федерации в связи с жалобой гражданина А.Н. Дубовца» указано, что добросовестно и возмездное приобретенное выморочное имущество не может быть истребовано публичными органами у граждан, при приобретении полагавшихся на данные ЕГРН, в которых продавцы были указаны как собственники.
Это Постановление снизило рискованность приобретения унаследованных квартир, но не исключило риски полностью, ведь оно защищает только от претензий со стороны публичных органов, но не от исков частных лиц. В то же время при наследовании нередко бывает так, что появляются новые, не известные на момент выдачи свидетельства наследники, кто-то через суд добивается признания родства с умершим человеком, обнаруживается или, наоборот, оспаривается завещание.
Не меньше сложностей и в том случае, когда продавцом выступает юридическое лицо и объект был получен им в ходе реорганизации. Здесь при определенных условиях право собственности также возникает без регистрации. Но может ли обычный человек разобраться в содержании документов о реорганизации? Как правило, нет.
По этой причине в таких случаях имеет смысл требовать от продавца сначала зарегистрировать его право (тогда проверку всех этих документов будут осуществлять сотрудники Росреестра) и лишь потом заключать договор и тем более платить какие бы то ни было деньги.
Наконец, последний случай, в котором право собственности может возникнуть без регистрации, — это жилищный или жилищно-строительный кооператив. В соответствии с п. 4 ст. 218 ГК РФ член такого кооператива становится собственником с момента полной выплаты паевого взноса и без всякой регистрации.
В подтверждение своего права продавец может представить справку о полной выплате своего пая, выданную правлением кооператива. Но может ли обычный человек оценить, действительно ли справка выдана председателем правления, правильно ли он был избран и не истек ли срок его полномочий? Конечно же, нет. Поэтому здесь также целесообразно заключать договор только после того, как продавец зарегистрирует свое право сам.
Таким образом, если право продавца не зарегистрировано, но возникло без регистрации, покупатель может взять на себя проверку тех документов, на основании которых возникло это право, либо поручить эту проверку сотрудникам Росреестра, предложив продавцу сначала зарегистрировать свое право, а уж потом заключать с ним договор.
Еще раз отметим, что проверка, осуществляемая Росреестром, не исключает возможности оспаривания прав продавца в будущем со стороны третьих лиц, но существенно уменьшает вероятность отказа в признании его права по каким-нибудь простым основаниям — вроде отсутствия необходимых реквизитов в документах.
В принципе закон не запрещает заключить договор купли-продажи даже с тем, у кого и вовсе нет никакого права в отношении продаваемого имущества, но он, допустим, намерен приобрести его до того, как наступит срок исполнения такого договора.
Так, продавец может иметь все основания предполагать, что продаваемая квартира вот-вот будет ему передана: например, он заключил договор долевого участия в строительстве и дом уже почти достроен.
В этих условиях только от покупателя будет зависеть, насколько он поверит уверенности продавца. Если объект настолько хорош, что между покупателями уже наблюдается конкуренция за него, то, возможно, стоит и рискнуть, заключив договор еще до оформления прав продавца. Но, как правило, лучше не вступать в договорные отношения до тех пор, пока продавец не будет иметь в наличии продаваемый объект, а значит — пока не сможет показать запись о его праве собственности в ЕГРН.
Итак, мы получили выписку из ЕГРН и убедились, что наш продавец действительно указан как собственник. Достаточно ли этого? Увы, нет.