Договор покупки жилья, как и любой другой договор о покупке недвижимости, обязательно должен заключаться в письменной форме, в некоторых случаях он должен быть удостоверен нотариусом (например, если покупается жилье, принадлежащее нескольким собственникам, которые продают все свои доли одновременно). Договор должен быть подписан продавцом и покупателем. Самые короткие из договоров о продаже недвижимости, в принципе могут уместиться на две, а иногда и на одну страницу. Если договор занимает не более двух страниц, целесообразно печатать его на обеих сторонах одного листа, чтобы ни у кого не возникало сомнений в содержании этого договора и невозможно было подменить его текст. Если договор не помещается на двух страницах, можно поступить двумя способами.
Первый способ — прошить договор, приклеив на место прошивки листок бумаги, на котором надо указать, сколько листов в прошивке, и поставить подписи сторон так, чтобы они заходили своими краями и на наклеенный листок, и на последний лист договора.
Второй способ — подписать каждую страницу договора обеими сторонами (так называемое парафирование), после чего эти страницы могут быть скреплены обычной скрепкой.
Договор должен быть составлен не менее чем в двух экземплярах, из которых один останется в материалах регистрационного дела, а другой будет возвращен. Очевидно, что каждая из сторон хотела бы иметь на руках экземпляр договора, поэтому здесь следует перевыполнить требования закона и подготовить не менее трех тождественных и подписанных сторонами экземпляров договора. Если же сторон больше двух (например, при продаже помещения, находящегося в общей собственности), то и количество экземпляров договора следует соответственно увеличить.
Общее правило: таких экземпляров должно быть на один больше количества участников сделки.
Закон не предусматривает какого-то определенного бланка договора либо расположения отдельных его частей в определенных местах, поэтому договор может выглядеть по-разному и при этом будет юридически действителен. В то же время сложились определенные традиции составления текстов договоров, следование которым желательно, чтобы не создавать лишних недоразумений.
Так, в договоре указывается место (город, иной населенный пункт) и дата составления договора. В случае с продажей недвижимости, а любое жилье — это недвижимость, принято указывать место ее нахождения.
Что касается даты, то стоит заметить, что с юридической точки зрения договор считается заключенным в тот момент, когда его подписал последний из участников сделки, а не та дата, которая указана в тексте договора. Другое дело, что обычно очень сложно доказать, что стороны подписали договор в какой-то другой день, чем тот, который указан в тексте договора. Иногда, впрочем, стороны, ставя свои подписи, прямо указывают, когда они их поставили. Такая практика полезна еще и потому, что в договорах нередко привязывают исполнение тех или иных обязанностей (например, по внесению предоплаты либо по передаче имущества) к определенному сроку с момента заключения договора.
Например, может случиться так, что в тексте договора будет указана одна дата, но, пока стороны будут согласовывать свои действия, пройдет некоторое время и сам договор будет подписан другой, более поздней, датой. В результате, если стороны не будут иметь доказательств такого более позднего подписания, исполнение обязанностей может оказаться просроченным прямо в момент заключения договора.
Чтобы избежать этого неприятного момента, желательно следить за точностью указания даты в договоре.
Также необязательной, но обычно используемой является шапка договора, в которой перечисляются его стороны; если от их имени участвуют представители, то указывается, на каком основании они действуют. То же касается и руководителя юридического лица. Иногда здесь же указывают, что индивидуальный предприниматель действует на основании свидетельства о государственной регистрации, а обычный человек — на основании своего паспорта. Такие формулировки у юриста ничего, кроме улыбки, вызвать не могут: человек — будь то обычный гражданин или предприниматель — действует от своего собственного имени просто потому, что он существует, ему не нужны какие бы то ни было основания. Основания нужны лишь тем, кто действует от чужого имени, — представителям или руководителям организаций. Нелишне напомнить, что в случае такого выступления от чужого имени полезно получить копию документа, на основании которого действует тот, кто подписывает договор.
Обязательные условия договора о покупке недвижимости
1) условие о предмете;
2) условие о его цене.
Без этих условий договор будет считаться незаключенным.
Латыев А.Н., КАК КУПИТЬ ЖИЛЬЕ: СОВЕТЫ ЮРИСТА
Документ размещен на Консультант Плюс.