Защита покупателя от претензий со стороны третьих лиц при приобретении жилья на вторичном рынке.
В статье рассмотрены случаи возможных нарушений прав покупателя и способы, с помощью которых с ними можно бороться или хотя бы минимизировать их последствия. Препятствия в пользовании приобретенным объектом могут исходить от посторонних третьих лиц. Самыми распространенными из них являются следующие: истребование имущества третьим лицом, обращение взыскания на имущество как на заложенное, признание права пользования имуществом за третьим лицом и требование о сносе объекта как самовольной постройки.
Истребование имущества третьим лицом
Если третье лицо истребует имущество, мотивируя это тем, что продавец не имел права им распоряжаться, в частности, в связи с тем, что собственником объекта был не продавец, а это третье лицо, то прежде всего к участию в деле должен быть привлечен продавец. Если истребование произойдет, он должен будет вернуть покупную цену и возместить убытки, однако может оказаться, что у него отсутствуют достаточные средства для этого.
В защиту против требований такого третьего лица может быть заявлено следующее:
— возражение о добросовестности приобретателя, т.е. о том, что при приобретении объекта покупатель не знал и не мог знать, что продавец не вправе был распоряжаться имуществом. Это возражение работает только при условии, что покупная цена была полностью уплачена до того момента, как третье лицо предъявило свои требования. Возражение о добросовестном приобретении не сработает, если имущество было похищено у третьего лица или выбыло из его владения насильственным или обманным способом, даже если покупатель об этом не знал;
— возражение об истечении срока исковой давности. Срок давности составляет три года и отсчитывается с момента, когда третье лицо узнало или должно было узнать, у кого находится его имущество. С 1 сентября 2023 г. можно будет дополнительно защищаться от иска, если с момента нарушения — безотносительно к тому, знает ли вообще третье лицо о нарушении своего права или нет, — до момента предъявления иска пройдет более 10 лет.
Меры профилактики:
- внимательное изучение выписки из ЕГРН;
- изучение истории объекта, проживавших в нем ранее лиц;
- получение информации о ранее зарегистрированных лицах;
- общение с будущими соседями, чтобы узнать историю объекта.
Меры минимизации ущерба: страхование титула.
Обращение взыскания на имущество как на заложенное.
Залог недвижимого имущества на сегодняшний день возможен только при условии его регистрации в ЕГРН. Соответственно, единственным способом защиты и способом профилактики выступает изучение выписки из реестра.
Существует один-единственный случай, в котором право залога, не отраженное в реестре, может стать обязательным даже для добросовестного приобретателя, т.е. для того, кто не знал и не мог знать о нем, — это случай мошеннического удаления записи в ЕГРН, притом, что ранее она была туда внесена.
Защититься от такого залога практически невозможно, но в реальности это крайне редкие случаи.
Признание права пользования имуществом за третьим лицом
В отличие от предыдущего случая, обнаружение прав пользования имуществом со стороны третьих лиц, неизвестных в момент приобретения, намного более распространено.
Третье лицо может в судебном порядке добиться признания за ним права проживать в приобретенном объекте недвижимости даже вопреки желанию собственника. Понятно, что самому покупателю жить в нем будет либо невозможно, либо крайне сложно.
Надежным средством защиты может быть только истечение срока исковой давности.
Продавец обязан будет возместить убытки, вызванные появлением таких лиц, только тогда, когда он по своей вине не сообщил об их правах покупателю. То есть как минимум если он сам знал или должен был знать о них. Только если продавец был коммерческой организацией или индивидуальным предпринимателем, он должен будет возмещать убытки вне зависимости от его виновности.
В то же время у продавца может не быть средств для возмещения убытков. Более того, определить их размер будет крайне сложно, так как здесь нет лишения права собственности, но отсутствует возможность нормально пользоваться имуществом.
Ознакомление с выпиской из ЕГРН здесь, как правило, также мало помогает, поскольку такие права в реестре часто не отражаются.
Мерами профилактики могут быть:
- изучение истории объекта по документам;
- внимательное изучение самого объекта с тем, чтобы обнаружить следы проживания посторонних людей;
- общение с будущими соседями для того, чтобы выяснить, не проживали ли в этом помещении люди, которые могли бы претендовать на право пользования им.
Требование о сносе объекта как самовольной постройки.
Этот риск более актуален для покупателей индивидуальных жилых домов, однако он существует и для покупателей других видов жилья. Разновидностью такого риска является требование об устранении самовольной перепланировки или переоборудования помещения.
Меры защиты: только истечение сроков давности и лишь если состояние объекта не угрожает жизни, здоровью или имуществу окружающих лиц.
Меры профилактики:
- изучение документов о правах на землю, на которой построен дом;
- изучение разрешительной документации на него;
- изучение материалов территориального планирования с тем, чтобы установить, допустимо ли строительство в этом месте такого объекта;
- привлечение строительного эксперта для проверки состояния объекта перед его приобретением.
Способ минимизации ущерба: страхование приобретаемого объекта.
Источник: Латыев А.Н., КАК КУПИТЬ ЖИЛЬЕ: СОВЕТЫ ЮРИСТА
Документ размещен на Консультант Плюс.