Какими способами можно приобрести недвижимость?
Некоторые счастливчики получают жилье в подарок. Другим оно достается по наследству. Но это все-таки довольно случайные способы приобретения имущества. Как правило, уж если жилое помещение приобретается на вторичном рынке, то делается это на основании договора купли-продажи. Впрочем, купля-продажа — это не единственный способ возмездно получить в собственность жилье, которое уже находится в чьей-то собственности, и прежде чем рассматривать ее, обратимся сначала к другим, более редким договорам.
Собственник помещения может обменять его на другое помещение по договору мены. Желание произвести такой обмен может быть обусловлено разными причинами.
Например, собственник захотел сменить район или даже город, в котором он живет, решил улучшить свои жилищные условия, поменяв имеющееся жилье на большее, или же, наоборот, уменьшить занимаемые площади в связи с уменьшением состава семьи или в связи с тем, что нет более возможности содержать слишком большое помещение, и т.д. Наконец, это может быть связано с полной переменой образа жизни, в частности с переездом из индивидуального дома в квартиру или же наоборот.
Не исключен и обмен жилья на иное имущество — автомобиль или что-нибудь еще.
Предполагается, что обмениваемые вещи равноценны. Однако это не всегда так. Более того, именно при обмене недвижимости часто такой равноценности нет. В этом случае производят обмен с доплатой — такой договор начинает напоминать куплю-продажу, однако по российским законам мена с доплатой остается меной. По большому счету различие между меной и куплей-продажей не имеет существенного значения, поскольку п. 2 ст. 567 ГК РФ предусматривает применение к договору мены правил о купле-продаже: каждая из сторон оказывается одновременно и продавцом того, что она отдает, и покупателем того, что она приобретает.
Нужно заметить, что меной в собственном смысле слова признается только лишь обмен вещей, находящихся в собственности сторон договора. По этой причине не является меной довольно распространенная ранее, но довольно редкая сейчас операция по обмену жилья, принадлежащего одной стороне на праве собственности, на жилье, занимаемое по договору найма. Широкое распространение таких способов обмена в прошлом было обусловлено невозможностью во многих случаях приобрести в собственность то жилье, которое было предоставлено внаем. Однако на сегодня это уже неактуально: если одна из обменивающихся сторон занимает помещение по договору социального найма, то прежде чем приобретать у нее это помещение, следует добиться его приватизации. Если же приватизация будет невозможна, то с высокой долей вероятности невозможен будет и обмен.
Помимо мены, действующим законодательством предусмотрен еще один, довольно необычный, договор, позволяющий стать собственником жилья за плату. Это договор ренты и его разновидность — договор пожизненного содержания с иждивением.
По договору ренты собственник жилья передает его в собственность плательщику ренты, а плательщик ренты обязуется выплачивать согласованные в договоре платежи в течение неопределенного времени (постоянная рента) либо в течение жизни получателя ренты (пожизненная рента) либо же обеспечивать пожизненное содержание получателя ренты (предоставлять ему питание, одежду, проживание, уход, если того требует состояние здоровья получателя ренты (пожизненное содержание с иждивением)).
Такие договоры часто заключаются между молодыми, нуждающимися в жилье гражданами, с одной стороны, и пожилыми собственниками жилья — с другой. Обычно получатель ренты остается проживать в том же самом помещении, которое было отдано им под выплату ренты, однако это не обязательно, и в договоре можно предусмотреть иное.
Заключая такой договор, обе стороны рискуют: плательщик ренты — тем, что получатель ренты проживет значительно больше, чем предполагалось при заключении договора, и по итогу расходов будет понесено больше, чем если бы квартира была куплена на рынке, а получатель ренты — тем, что получит меньше, чем если бы просто продал помещение.
В то же время такой договор надежнее защищает интересы обеих сторон, чем часто используемые в таких случаях альтернативные варианты вроде дарения помещения в обмен на обещание содержать дарителя или составление завещания в обмен на уход за завещателем.
При дарении беззащитным оказывается тот, кто раньше был собственником помещения: юридически обещание содержать его ничем не подкреплено, и неблагодарные одаренные могут выгнать дарителя из его бывшего собственного жилья.
В случае составления завещания в слабом положении оказываются, наоборот, те, кто взялся ухаживать за завещателем: по российским законам завещание может быть отменено завещателем в любой момент до его смерти, и право это не может быть ограничено никакими соглашениями и никаким уходом или затратами, понесенными теми, кто планировал получить жилье после смерти человека, за которым они ухаживали.
Договор ренты и договор пожизненного содержания с иждивением в обязательном порядке заключаются в нотариальной форме. На основании такого договора право собственности переходит к плательщику ренты, но в то же время в ЕГРН делается запись об обременении имущества рентой. Это означает, что даже если плательщик ренты сам произведет отчуждение полученного таким образом имущества (а он вправе сделать это), то на нового собственника перейдут также и обязанности по выплате ренты.
В то же время, несмотря на наличие разных предусмотренных законодательством способов приобретения жилья на вторичном рынке, в подавляющем большинстве случаев это делается по договору купли-продажи. О нем дальше и будем вести речь.
Договор купли-продажи считается одним из самых простых договоров. Действительно, одна сторона передает имущество, другая — платит за него деньги, после этого стороны ничто не связывает. Однако даже договор купли-продажи может быть существенно усложнен, если предполагается передача имущества и денег не между двумя сторонами, а между большим количеством участников.
Например, один человек приобретает квартиру, но при этом, чтобы заплатить за нее, ему нужно предварительно продать имеющийся у него дом. В свою очередь, продавцу квартиры надо приобрести другое жилье, в которое он будет выезжать.
Соответственно, в таких случаях необходимо предусмотреть оплату приобретаемой квартиры после продажи дома и получения денег за него, а фактический въезд покупателя в квартиру — с приобретением ее продавцом другого жилья.
А теперь усложним ситуацию, например, с одной стороны, допущением, что часть цены за квартиру будет выплачиваться за счет заемных средств и квартира подлежит обременению ипотекой, а с другой стороны — подозрительностью личности продавца квартиры. Предположим, мы знаем, что он намерен переехать в меньшее жилье, а полученную разницу в стоимости направить на удовлетворение своих порочных потребностей, что не добавляет ему доверия.
При формулировании условий договоров в таких отношениях необходимо взаимно увязать все договоры между собой, предусмотреть гарантии интересов всех участников.
Латыев А.Н., КАК КУПИТЬ ЖИЛЬЕ: СОВЕТЫ ЮРИСТА
Документ размещен на Консультант Плюс.