Защита покупателя от нарушений со стороны продавца при приобретении жилья на вторичном рынке.
В статье рассмотрены все случаи возможных нарушений прав покупателя и способы, с помощью которых с ними можно бороться или хотя бы минимизировать их последствия. Эти нарушения могут исходить либо от самого продавца, либо со стороны посторонних третьих лиц. К рассматриваемым нарушениям относятся такие нарушения, как уклонение продавца от передачи помещения, регистрации права собственности и др.
Уклонение от передачи помещения
Способ защиты: предъявление иска в суд о понуждении к передаче объекта (ст. 398 ГК РФ). Работает только при условии, что объект не передан кому-нибудь другому и все еще находится во владении продавца. Чтобы продавец не продал объект кому-нибудь другому во время судебного разбирательства, необходимо просить суд о наложении ареста на этот объект. Истребовать объект невозможно, если за него не уплачена покупная цена.
Кроме этого, судебные разбирательства могут затянуться на длительное время. Следует исходить из того, что решение суда вступит в силу не раньше, чем через полгода после предъявления иска.
Альтернативой является расторжение договора и возврат денег, но в случае принудительного истребования денег в судебном порядке это также займет длительное время. Более того, может оказаться, что деньги у продавца уже отсутствуют и получить реальное взыскание будет невозможно.
Способ профилактики: согласовывать в договоре передачу объекта до оплаты (полной или хотя бы частичной), чтобы побудить продавца как можно скорее передать имущество и получить причитающиеся ему деньги.
Вспомогательный способ профилактики: предусмотреть в договоре точный срок, к которому объект должен быть передан продавцу, и пеню за нарушение этого срока.
Уклонение от регистрации перехода права собственности
Способ защиты: предъявление иска в суд о понуждении к государственной регистрации перехода права собственности на имущество (п. 3 ст. 551 ГК РФ). В таком случае решение суда заменит заявление продавца о регистрации перехода права собственности, но предъявить его в регистрирующий орган все равно будет нужно. Этот иск может быть совмещен с иском о понуждении к передаче объекта, если и документы не сдаются на регистрацию, и фактической передачи не происходит. Ограничения применения иска те же:
- объект должен оставаться в собственности продавца;
- при предъявлении иска следует просить суд об аресте помещения.
Для удовлетворения иска необходимо, чтобы покупатель уплатил покупную цену. Минус этого решения — его длительность.
Альтернативой является расторжение договора и возврат денег, но в случае принудительного истребования денег в судебном порядке это также займет длительное время. Кроме этого, может оказаться, что деньги у продавца уже отсутствуют и получить реальное взыскание будет невозможно.
Способ профилактики: согласовывать в договоре полную или частичную оплату только после осуществления регистрации перехода права собственности, в том числе с использованием способов расчетов, обеспечивающих интересы обеих сторон (аккредитив, счет эскроу, депозит нотариуса), чтобы побудить продавца как можно скорее подать заявление о регистрации и получить причитающиеся ему деньги.
Вспомогательный способ профилактики: предусмотреть в договоре точный срок, к которому стороны должны подать заявление о регистрации перехода права собственности, и пеню за нарушение этого срока.
Уклонение от снятия с регистрационного учета
Способ защиты: признание продавца утратившим право пользования имуществом в судебном порядке. Судебное решение будет являться основанием для снятия продавца с регистрационного учета. Минус решения — длительность его реализации.
Способ профилактики: оплата после снятия продавца с регистрационного учета.
Вспомогательный способ профилактики: предусмотреть в договоре точный срок, к которому продавец должен сняться с регистрационного учета, и пеню за нарушение этого срока.
Продавец скрыл информацию о правах третьих лиц на объект.
Такие права практически невозможно аннулировать, все претензии придется предъявлять к продавцу.
Способы защиты:
- возмещение убытков в судебном порядке;
- расторжение договора и возврат уплаченных денег.
Минусы этих способов:
- длительность процедуры судебного возмещения;
- если у продавца отсутствуют деньги, то даже при наличии судебного решения фактически взыскать их не получится.
Способ профилактики: максимально глубокая проверка всей информации об объекте во всех доступных источниках.
Неуплата продавцом взносов за капитальный ремонт многоквартирного дома
Способ защиты: взыскание суммы взносов в судебном порядке как убытков. Следует иметь в виду, что такое взыскание возможно только после того, как покупатель сам уплатит эти взносы.
Минусы — обычные для этого способа защиты:
- длительность процедуры судебного возмещения;
- если у продавца отсутствуют деньги, то даже при наличии судебного решения фактически взыскать их не получится.
Способ профилактики: предварительное получение информации об уплате взносов на капитальный ремонт, при отсутствии такой информации — включение в договор условия об удержании части покупной цены до того момента, когда счета на уплату этих взносов начнут выставляться покупателю как новому собственнику и в них будет отражен размер накопленной задолженности.
Некачественный объект
Степень некачественности может быть разной — от оторванных обоев до полной невозможности проживания в помещении. Способ защиты следует выбирать в зависимости от характера нарушения.
Способы защиты:
- возмещение убытков (в данном случае — расходов, которые необходимы для устранения недостатков) в судебном порядке;
- расторжение договора и возврат уплаченных денег (в случае невозможности проживания).
Минусы — обычные для таких способов защиты:
- длительность процедуры судебного возмещения;
- если у продавца отсутствуют деньги, то даже при наличии судебного решения фактически взыскать их не получится.
Способы профилактики:
- предварительный тщательный осмотр объекта, в том числе с привлечением специалистов;
- составление акта приема-передачи и отражение в нем всех замечаний по качеству; в случае выявления существенных дефектов, препятствующих проживанию, — отказ от принятия объекта с указанием причин такого отказа;
- согласование в договоре полной или частичной оплаты только после передачи и подписания акта без замечаний.
Источник: Латыев А.Н., КАК КУПИТЬ ЖИЛЬЕ: СОВЕТЫ ЮРИСТА
Документ размещен на Консультант Плюс.