Права и обязанности собственника жилого помещения

Термин «право собственности», о котором идет речь в главе 5 Жилищного кодекса РФ, понимается в двух значениях: право собственности в объективном смысле и право собственности в субъективном смысле.

Право собственности в объективном смысле — совокупность правовых норм, регулирующих отношения собственности. Право собственности в субъективном смысле — это юридически обеспеченная возможность лица осуществлять правомочия владения, пользования и распоряжения принадлежащей ему вещью. Содержание права собственности — это совокупность входящих в него правомочий. Эта совокупность включает три правомочия: владения, пользования и распоряжения. Право владения — это право фактически обладать вещью, содержать ее в собственном хозяйстве. Поскольку такое владение основывается на законном основании (титуле), его называют титульным владением. Право пользования — это право извлекать из вещи ее полезные свойства, удовлетворять свои потребности, получать выгоду. Правомочие пользования вещью собственник может передать другому лицу на основании заключенного договора. Право распоряжения — это право определять юридическую и фактическую судьбу вещи.

Вещными правами лиц, не являющихся собственниками, являются права, производные и зависимые от права собственности, возникающие по воле собственника или по указанию закона и осуществляемые в пределах, установленных договором с собственником или законом. К вещным правам относятся прежде всего права, предусмотренные ст. 216 ГК: право хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения земельным участком, постоянного (бессрочного) пользования земельным участком, сервитуты.

Жилые помещения могут быть объектом различных вещных прав (хотя и не всех, в частности, они не могут быть объектом пожизненного наследуемого владения, постоянного бессрочного пользования земельного участка и некоторых других). Прежде всего, они представляет собой особый объект такого основополагающего вещного права, как право собственности. Все остальные вещные права являются производными от него, и, кроме того, они ограничены по объему правомочий по сравнению с правом собственности.

В п. 10 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 2 июля 2009 г. N 14 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации» было отмечено, что при рассмотрении споров, возникающих в связи с реализацией собственником своих правомочий по владению, пользованию и распоряжению принадлежащим ему жилым помещением, «судам следует учитывать, что законом установлены пределы осуществления права собственности на жилое помещение, которые заключаются в том, что собственник обязан: использовать жилое помещение по назначению, то есть для проживания граждан (часть 1 статьи 17 ЖК РФ, пункт 2 статьи 288 ГК РФ), поддерживать жилое помещение в надлежащем состоянии, не допуская бесхозяйственного обращения с ним, соблюдать права и законные интересы соседей, правила пользования жилыми помещениями, а также правила содержания общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме (часть 4 статьи 30 ЖК РФ). Использование жилого помещения для осуществления профессиональной деятельности или индивидуальной предпринимательской деятельности допускается с соблюдением положений, установленных частями 2 и 3 статьи 17 ЖК РФ, пунктом 3 статьи 288 ГК РФ.

Нарушение установленных законом пределов осуществления права собственности на жилое помещение влечет применение к собственнику различного рода мер ответственности, предусмотренных законодательством, например административной в виде предупреждения или штрафа (статьи 7.21, 7.22 Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях), гражданско-правовой в виде лишения права собственности на жилое помещение (статья 293 ГК РФ)».

В ч.2 ст.30 ЖК РФ говорится об особенностях заключения договоров о передаче жилых помещений в пользование в зависимости от того, кому они передаются в пользование. Так, собственник жилого помещения может предоставить его гражданину по договору найма, договору безвозмездного пользования или на ином законном основании.

Юридическому же лицу жилое помещение может передаваться только по договору аренды с обязательным условием использования этого помещения для проживания граждан.

Порядок заключения таких договоров регулируется гражданским законодательством, и в первую очередь ГК РФ.

Под бременем содержания жилого помещения понимается прежде всего обязанность собственника оплачивать коммунальные услуги, связанные с поддержанием в надлежащем состоянии не только самого жилого помещения, но и общего имущества в доме (лифты, лестницы и др.), а если речь идет о комнате в коммунальной квартире, то имеются в виду места общего пользования (коридоры, туалеты и др.).

Бремя содержания жилого помещения также включает в себя обязанность по уплате налогов на имущество.

Исключения из этого общего правила могут быть предусмотрены договором или федеральным законом. В качестве примера можно привести ст. 16 Закона РФ от 4 июля 1991 г. N 1541-1 «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации», согласно которой за бывшим наймодателем сохраняется обязанность производить капитальный ремонт дома в соответствии с нормами содержания, эксплуатации и ремонта жилищного фонда в порядке, установленном жилищным законодательством Российской Федерации. В последнем случае речь идет о ст. 158 ЖК РФ, согласно которой собственники жилых помещений несут расходы по оплате капитального ремонта только частично.

В ч.4 ст. 30 ЖК РФ говорится в общем виде об обязанности собственника жилого помещения поддерживать данное помещение в надлежащем состоянии, не допуская бесхозяйственного обращения с ним, соблюдать права и законные интересы соседей, правила пользования жилыми помещениями, а также правила содержания общего имущества собственников.

Речь идет о Правилах пользования жилыми помещениями, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 21 января 2006 г. N 25, и Правилах содержания общего имущества в многоквартирном доме, установленных Постановлением Правительства РФ от 13 августа 2006 г. N 491.

Отдельно в ч.5 ст.30 ЖК РФ говорится о дополнительной обязанности собственника жилого помещения обеспечивать обращение с твердыми коммунальными отходами (ТКО) путем заключения договора с региональным оператором по обращению с ТКО. В нем также раскрывается понятие обращения с твердыми коммунальными отходами.

Ситуация с ТКО является непростой прежде всего в отношении собственников индивидуальных жилых домов. Повсеместно собственники индивидуальных жилых домов, а также дачных, садовых и огородных земельных участков либо председатели и иные уполномоченные лица соответствующих некоммерческих объединений (садовых некоммерческих товариществ, дачных некоммерческих товариществ и партнерств и т.п.) не заключают соответствующих договоров на оказание услуг по вывозу, транспортированию и размещению отходов. Граждане нередко пользуются для указанных целей мусорными контейнерами, установленными органами местного самоуправления или специализированными организациями, или даже выбрасывают свой мусор и иные отходы на близлежащие земельные участки, полосы отвода автомобильных дорог или в лесу, образовывая многочисленные стихийные свалки, нередко вблизи городских и сельских поселений.

Как правильно отмечено в литературе, остаются недостаточно ясными формы правового воздействия на граждан в целях заключения с ними таких договоров, а также возможность привлечения к юридической ответственности тех граждан, которые уклоняются от их заключения. Отсюда вполне закономерно вытекают вопросы: надо ли будет доказывать, что эти граждане фактически пользуются муниципальными контейнерами, либо в силу обязательности закона этот факт не требует доказательств, а также на каком основании взыскивать стоимость оказанных услуг при отсутствии договора на сбор, транспортирование и размещение ТКО?

Ответа на этот вопрос пока нет.