Регистрация перехода права собственности на жилье

Регистрация перехода права собственности на жилье: порядок и особенности.

Итак, договор заключен, сделан важнейший шаг на пути приобретения жилья. Но окончательно право собственности будет принадлежать покупателю только с того момента, как в органах Росреестра будет произведена регистрация перехода права собственности от продавца к покупателю. До этого момента собственником остается продавец и в принципе может совершать любые действия с объектом: продать его еще раз, заложить, установить обременения… Конечно, если это сделано в нарушение уже зарегистрированного договора о продаже, это будет нарушением со стороны продавца, и его за это можно будет привлечь к ответственности, но оспорить сами такие действия и особенно возникшие из них права посторонних третьих лиц будет очень и очень сложно.

По этой причине целесообразно как можно скорее после заключения договора представить документы для регистрации перехода права. Любознательный читатель может заметить, что п. 2 ст. 558 ГК РФ указывает, что регистрации подлежит сам договор купли-продажи жилого помещения, который считается заключенным с момента такой регистрации. Ну, а поскольку люди редко, когда соглашаются несколько раз сдавать документы на регистрацию (сначала договор, затем переход права собственности по нему), то и переход права собственности, и само заключение договора, казалось бы, должны происходить одномоментно.

Такое положение в законе действительно есть, однако в современных изданиях Гражданского кодекса РФ обычно делается пометка возле этой статьи о том, что с 1 марта 2013 г. правила о регистрации договора купли-продажи жилого помещения не применяются. Дело в том, что в конце 2012 года в закон были внесены изменения и регистрация таких договоров была отменена. Но законодатели поступили несколько необычно: они не стали исключать или изменять п. 2 ст. 558 ГК РФ, а в совершенно ином законе указали, что правила этого пункта не применяются (см. ч. 8 ст. 2 Федерального закона от 30.12.2012 N 302-ФЗ «О внесении изменений в главы 1, 2, 3 и 4 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации»).

Таким образом, на сегодняшний день сам договор купли-продажи жилья регистрации не подлежит, но подлежит регистрации его исполнение — переход права собственности от продавца к покупателю.

Если договор составлялся в нотариальной форме, передачу документов для регистрации может осуществить сам нотариус. Более того, в настоящее время происходит усовершенствование нотариальной деятельности и усиление взаимодействия нотариусов с регистраторами, так что передача документов в Росреестр нотариусом поможет и существенно сократить срок регистрации, и избежать ее приостановления. Но понятно, что все имеет свою цену: нотариус за совершение нотариального действия по передаче документов на регистрацию обязан взыскать нотариальный тариф. Распределение нотариального тарифа, равно как и государственной пошлины за регистрацию, обычно производится между сторонами пополам, но, если какая-либо из сторон принимает на себя эти расходы, это следует оговорить в договоре.

Если стороны самостоятельно передают документы на регистрацию, они могут это сделать непосредственно в органах Росреестра либо через МФЦ.

Документы, необходимые для регистрации перехода права собственности на жилье
  1. заявление о регистрации, подписанное обеими сторонами;
  2. квитанции об уплате государственной пошлины;
  3. не менее двух экземпляров договора купли-продажи;
  4. акт приема-передачи помещения, если только в договоре не указано, что акт не составляется.

Если от имени какой-то стороны договора заявление подает представитель, его доверенность на подачу заявления о регистрации должна быть нотариально удостоверена. Собственник недвижимого имущества может внести в ЕГРН отметку о том, что регистрация любых прав в отношении его имущества может быть совершена только при его личном участии. В этом случае продавцу придется самостоятельно подавать заявление, и он не сможет поручить это своему представителю.

Сроки государственной регистрации перехода права собственности на жилье
  1. в течение семи рабочих дней, если документы представлены непосредственно в орган Росреестра;
  2. в течение девяти рабочих дней, если документы поданы в МФЦ;
  3. в течение трех рабочих дней, если на регистрацию непосредственно в Росреестр представлен нотариально удостоверенный договор;
  4. в течение одного рабочего дня, если нотариус направил удостоверенные им документы в Росреестр в электронном виде;
  5. в течение пяти рабочих дней, если нотариально удостоверенный договор представлен в МФЦ.

При наличии препятствий к регистрации регистратор приостанавливает регистрацию на определенный срок (обычно до трех месяцев).

Препятствия для регистрации перехода права собственности на жилье
  1. отсутствие у продавца права на имущество;
  2. наличие обременений, препятствующих переходу права;
  3. наличие арестов;
  4. наличие наложенных в судебном или административном порядке запретов;
  5. противоречие поданных документов иным, ранее представленным на регистрацию, документам.

Некоторые из препятствий устранимы.

Например, если зарегистрирован залог, требуется представить согласие залогодержателя на переход права собственности либо в течение срока регистрации обеспечить снятие залога и погашение записи о нем в реестре.

В случае неустранения препятствий в течение срока приостановки регистрации в регистрации отказывается.

Если продавец оказался нечистоплотным и продал объект дважды разным покупателям, приоритет будет иметь тот из них, чьи документы раньше поступили в Росреестр. Опоздавшему придется лишь требовать с такого продавца возмещения убытков.

Кроме отказа в регистрации возможен также возврат документов — если они имеют подчистки, помарки, которые не позволяют однозначно прочесть текст документа, либо если данные об уплате государственной пошлины не отражены в сведениях, поступающих в Росреестр.

Если препятствий для регистрации нет, в ЕГРН вносится запись о регистрации, с момента внесения которой покупатель становится полноправным собственником. Никаких свидетельств о регистрации в настоящее время не выдается, факт регистрации может быть подтвержден выпиской из ЕГРН.

Латыев А.Н., КАК КУПИТЬ ЖИЛЬЕ: СОВЕТЫ ЮРИСТА

Документ размещен на Консультант Плюс.